20.06.2026 | Immobilien und Steuern

BFH zur Rückgängigmachung eines Grundstückskaufs

Mit Urteil vom 14. Januar 2026 (Az. II R 24/23) hat der Bundesfinanzhof (BFH) wichtige Klarstellungen zur Rückgängigmachung von Grundstückskaufverträgen getroffen. Im Mittelpunkt stand die Frage, unter welchen Voraussetzungen bereits festgesetzte Grunderwerbsteuer wieder aufgehoben werden kann.
Ausgangspunkt ist § 16 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Danach kann die Steuer unter bestimmten Bedingungen entfallen, wenn ein Grundstückskauf innerhalb von zwei Jahren „rückgängig gemacht“ wird. Doch was genau unter einer solchen Rückgängigmachung zu verstehen ist, war bislang nicht immer eindeutig.
Im entschiedenen Fall hatten zwei Personen gemeinsam ein Grundstück gekauft. Später schied eine der beiden aus dem Vertrag aus, während die andere Person das Grundstück allein übernahm. Die ausgeschiedene Käuferin beantragte daraufhin die Aufhebung der für sie festgesetzten Grunderwerbsteuer – mit der Begründung, der ursprüngliche Erwerbsvorgang sei rückgängig gemacht worden.
Der BFH sah das jedoch anders. Nach seiner Auffassung liegt eine steuerlich relevante Rückgängigmachung nur dann vor, wenn der ursprüngliche Kaufvertrag vollständig aufgehoben wird und die Vertragsparteien wieder in ihre ursprüngliche Position zurückkehren. Entscheidend ist also, dass der Anspruch auf Eigentumsübertragung zivilrechtlich wirksam beseitigt wird.
Genau daran fehlte es im Streitfall: Zwar schied eine Käuferin aus dem Vertrag aus, der Kaufvertrag als solcher blieb jedoch bestehen – nur mit einem anderen Erwerber. Aus Sicht des BFH wurde der ursprüngliche Erwerb damit nicht rückgängig gemacht, sondern lediglich umgestaltet.
Besonders wichtig ist dabei ein weiterer Punkt: Haben mehrere Personen gemeinsam ein Grundstück gekauft, steht ihnen ein einheitlicher Anspruch auf Übereignung zu. Dieser Anspruch kann nicht teilweise „aufgelöst“ werden, indem nur ein Käufer ausscheidet. Eine Rückgängigmachung ist in solchen Fällen nur möglich, wenn der gesamte Vertrag aufgehoben wird.
Für die Grunderwerbsteuer ist das wichtig, weil § 16 GrEStG eine echte Rückabwicklung des gesamten Erwerbsvorgangs verlangt. Solange der Kaufvertrag im Verhältnis zu den übrigen Erwerbern weiterbesteht, bleibt die Steuer grundsätzlich bestehen.
Die Entscheidung schafft vor allem bei Immobilienkäufen mit mehreren Erwerbern mehr Klarheit. Wer sich bei einem gemeinsamen Kauf nachträglich nur teilweise lösen will, sollte deshalb nicht davon ausgehen, dass die Grunderwerbsteuer automatisch entfällt oder erstattet wird.
Quelle: BFH, Urteil vom 14.01.2026, II R 24/23; veröffentlicht am 02.04.2026